+48 717 925 195 lub 196
kancelaria@kuznicki-pasieka.pl

Blog

Niedogodności w sprzedaży mieszkania po 1 stycznia 2019 r.?

Niedogodności w sprzedaży mieszkania po 1 stycznia 2019 r.?

  • 1 października 2018
  • Sandra Sordon - aplikant radcowski
  • Kategoria wpisu: Warto wiedzieć

Niedawno pisaliśmy na blogu o ustawie dotyczącej zmiany użytkowania wieczystego na prawo własności (http://kuznicki-pasieka.pl/wlasnosc-zamiast-uzytkowania-wieczystego/). Wiemy już, że ustawa wejdzie w życie 1 stycznia 2019 r., jednak pojawił się nowy problem, który może spowolnić obrót nieruchomościami. Wszystko za sprawą zaświadczenia przewidzianego ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.

Przekształcenie prawa ma nastąpić z chwilą wejścia w życie nowych przepisów, tj. 1 stycznia 2019 r. Z pewnością wiele osób będzie chciało po tej dacie spieniężyć mieszkanie, jednak będzie to utrudnione ze względu na brak pełnej dokumentacji, która konieczna jest do sprzedaży nieruchomości lokalowej. W ustawie występuje rozdźwięk pomiędzy datą przekształcenia a datą potwierdzającą ten fakt. W artykule 4 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Właściwy organ wydaje zaświadczenie z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Problematyczny zdaje się być okres 4 lub 12 miesięcy oczekiwania. Jaki będzie więc status właściciela lokalu w okresie między dniem przekształcenia a dniem wydania zaświadczenia potwierdzającego fakt zmiany rodzaju prawa do gruntu? Czy możliwe będzie swobodne podpisywanie umowy ustanowienia odrębnych własności lokali oraz ich sprzedaży? Zgodnie z powszechnie obowiązującym prawem umowy dotyczące nieruchomości sporządzane są w formie aktu notarialnego, a obowiązkiem notariusza jest każdoczesne zbadanie stanu prawnego gruntu na podstawie zebranych dokumentów.

Notariusze po 1 stycznia 2019 r. sporządzający akt notarialny obejmujący umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży mogą się więc zastanawiać, co odnotować przy opisie treści księgi wieczystej. Zgodnie z brzmieniem ustawy, na wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie trzeba będzie poczekać do 4 albo do 12 miesięcy. Dopiero na postawie tego zaświadczenia sąd wieczystoksięgowy dokona zmiany treści wpisu w księdze wieczystej.

Co to może oznaczać? Sytuacja taka może powodować, że nastąpi rozbieżność pomiędzy aktualnym stanem prawnym nieruchomości a treścią księgi wieczystej.

Co jednak ważne, przekształcenie w prawo własności następuje z mocy prawa. Wobec tego, wpis w odpowiednim dziale księgi wieczystej będzie miał charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny.
Wydaje się więc, że prawodawca nie doprecyzował procedury zawierania umów ustanowienia odrębnych własności lokali oraz ich sprzedaży w okresie pomiędzy dniem przekształcenia a dniem wydania zaświadczenia właścicielowi lokalu.

Tags:

FORMULARZ KONTAKTOWY

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!