+48 717 925 195 lub 196
kancelaria@kuznicki-pasieka.pl

Blog

Umowa zbycia nieruchomości w kontekście przepisów o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – stanowisko Krajowej Rady Notarialnej i Ministra Sprawiedliwości

Umowa zbycia nieruchomości w kontekście przepisów o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – stanowisko Krajowej Rady Notarialnej i Ministra Sprawiedliwości

  • 12 lutego 2019
  • Sandra Sordon - aplikant radcowski
  • Kategoria wpisu: Okiem eksperta

O potencjalnych niedogodności w sprzedaży mieszkań po zmianie użytkowania wieczystego w prawo własności pisaliśmy na blogu 1 października 2018 r. (http://kuznicki-pasieka.pl/niedogodnosci-w-sprzedazy-mieszkania-po-1-stycznia-2019-r/). W związku z licznymi wątpliwościami i niepewnością obrotu prawnego, Krajowa Rada Notarialna w dniu 11 stycznia 2019 r. zajęła stanowisko w sprawie sporządzania po dniu 1 stycznia 2019 r. przez notariuszy aktów notarialnych obejmujących umowy zbycia nieruchomości.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów wymienionych w ustawie nastąpiło z mocy prawa. Jednak ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków następuje na podstawie zaświadczenia wydawanego przez właściwy organ. Na gruncie nowych przepisów pojawił się – z punktu widzenia praktyki obrotu nieruchomościami – istotny problem dotyczący możliwości zbywania lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość.

Stanowisko Krajowej Rady Notarialnej

Krajowa Rada Notarialna stanęła na stanowisku, że do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczeń, o których mowa w art. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Krajowa Rada Notarialna zwraca jednocześnie uwagę, że nie ma przeszkód, aby w umowach zbycia lokali przy opisie zbywanej nieruchomości lokalowej wskazać, że według treści KW prowadzonej dla lokalu z własnością takiego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi między innymi prawo użytkowania wieczystego gruntu. Następnie, pożądane jest pouczenie notariusza skierowane do stron transakcji, że grunt będący w użytkowaniu wieczystym, stanowiący nieruchomość wspólną, mógł ulec przekształceniu w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. Konsekwencją sporządzenia umowy zbycia lokalu jest obowiązek złożenia wniosku wieczystoksięgowego o wpis nabywcy w dziale II tak zwanej księgi lokalowej bez obowiązku wnioskowania wpisu w innych działach.

Przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed 1 styczniem 2019 r. w użytkowaniu wieczystym, jak i przy zbywaniu zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi gruntów, będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym konieczne jest przedłożenie notariuszowi zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności.

Zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy przekształceniowej właściwy organ (niezależnie od wydania zaświadczenia wnioskodawcy) przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dni od jego wydania. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ww. ustawy sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych.

W opinii Krajowej Rady Notarialnej regulacja powyższa nie stanowi jednak przeszkody do złożenia przez notariusza wniosku przy pomocy systemu teleinformatycznego o dokonanie przez sąd – z urzędu wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych, jak również, także z urzędu, wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich wpisów dotyczących użytkowania wieczystego, przy czym ten ostatni wniosek może znaleźć się w rubryce „uwagi dodatkowe”. Zdaniem Krajowej Rady Notarialnej dyspozycja art. 5 ust. 1 (zdanie ostatnie) ustawy obejmuje także wymienione wyżej wnioski składane przez notariusza o dokonanie przez sądy wpisów z urzędu.

Stanowisko Ministra Sprawiedliwości

Z tych samych co KRN powodów, pogląd o dopuszczalności umowy o przeniesieniu własności lokalu, podzielił teraz Minister Sprawiedliwości. Zaaprobował on możliwość złożenia do sądu wieczystoksięgowego wniosku o dokonanie z urzędu wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową oraz wykreślenia wpisów dotyczących użytkowania wieczystego w chwili, gdy zostanie wystawione zaświadczenie o przekształceniu, jako że z ogólnej zasady wynika, iż osoby zainteresowane mogą składać wnioski o dokonanie także tych czynności, które są podejmowane z urzędu.

Stanowiska Ministra Sprawiedliwości oraz Krajowej Rady Notarialnej co prawda nie są wiążące dla sądów wieczystoksięgowych i notariuszy, jednak z całą pewnością przyczynią się do ukształtowania praktyki w pierwszym roku obowiązywania nowej ustawy.

Link do pełnej treści Stanowiska Krajowej Rady Notarialnej z dnia 11 stycznia 2019 roku: https://www.krn.org.pl/1193

Tags: , , , , , , ,

FORMULARZ KONTAKTOWY

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!