Nowe regulacje dotyczące oczek wodnych
Po wejściu w życie nowej ustawy Prawo wodne oraz w związku z realizowanym przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki wodnej programem „Moja Woda” pojawiły się wątpliwości czy budowa oczka wodnego na działce nie spowoduje powstania po stronie Skarbu Państwa prawa pierwokupu takiej nieruchomości?
Jak stanowi art. 217 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2020 r. poz. 310 t.j.), Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi. Zgodnie z art. 23 ust. 1 P.w., śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Co jednak istotne, przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami.
Problem interpretacyjny omawianych przepisów pojawia się w przypadku takich zbiorników jak tzw. oczka wodne. Wyróżnić można dwa rodzaje tych zbiorników: naturalne i zbudowane przez człowieka. W świetle art. 23 ust. 1 P.w. do nieruchomości, na których znajdują się naturalne oczka wodne, będzie miało zastosowanie prawo pierwokupu z art. 217 ust. 13 P.w. Wątpliwości dotyczą zbiorników sztucznych, a więc oczek wodnych wybudowanych przez człowieka. Językowa wykładnia art. 217 ust. 13 P.w. prowadzi do wniosku, że także w stosunku do nieruchomości, na których znajdują się sztuczne zbiorniki, będzie przysługiwało Skarbowi Państwa prawo pierwokupu – są to bowiem zagłębienia terenu powstałe w wyniku działalności człowieka, w których znajduje się woda.
Powyższy problem usiłowało rozstrzygnąć Ministerstwo Gospodarki Wodnej i Żeglugi Śródlądowej poprzez zajęcie stanowiska, iż przedmiotem prawa pierwokupu jest grunt pokryty śródlądowymi wodami stojącymi oznaczony w ewidencji gruntów symbolem Ws. Takie stanowisko budzi jednak wątpliwości, ponieważ obowiązujące przepisy Prawa wodnego nie wprowadzają takiej dodatkowej przesłanki, ani też nie odsyłają do przepisów ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wyrażono również pogląd, że zagłębienia terenu, o których mowa w art. 23 ust. 2 P.w. nie mogą być utożsamiane m.in. z basenami oraz ogrodowymi oczkami wodnymi, albowiem zgromadzona w nich woda nie jest pochodzenia naturalnego.
Tu jednak pojawia się pytanie, co organ miał na myśli odwołując się do pojęcia „wody naturalnej”? Czy „wodami naturalnymi” są tylko wody opadowe lub roztopowe albo wody gruntowe, czy pojęcie to zawiera również wodę zapewnioną w ramach usług wodnych świadczonych przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne? W zależności od przyjętej interpretacji „wód naturalnych” nie można wykluczyć, że do oczek wodnych napełnianych np. wodą opadową, znajdzie do nich zastosowanie art. 217 ust. 13 P.w. Należy jednak podkreślić, że przywołane stanowisko Ministerstwa ma przede wszystkim walor pomocniczy, nie stanowi jednak źródła prawa i nie jest wiążące. Niestety, z uwagi na stosunkowo krótki czas obowiązywania nowego Prawa wodnego, brak jest również dorobku orzecznictwa, który jednoznacznie pozwoliłby rozstrzygnąć pojawiające się obecnie wątpliwości i rozbieżności interpretacyjne. Dlatego też w obecnym stanie prawnym nie można jednoznacznie i z całą pewnością stwierdzić, że przepis art. 217 ust. 13 P.w. nie znajdzie zastosowania do tzw. sztucznych oczek wodnych.
Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości w praktyce?
Przepis art. 217 ust. 13 P.w. ma istotne znacznie w przypadku zamiaru zbycia nieruchomości. Przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości sprzedający powinien złożyć przed notariuszem oświadczenie czy nieruchomość objęta jest prawem pierwokupu. Jeżeli na nieruchomości znajduje się oczko wodne i właściciel nie wie, czy jest to zbiornik, o którym mowa w art. 217 ust. 13 P.w., z ostrożności powinien wskazać, że przepis ten będzie miał zastosowanie. Zgodnie bowiem z art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Oznacza to, że chcąc sprzedać nieruchomość, na którym znajdują się śródlądowe wody stojące, w pierwszej kolejności strony transakcji będą musiały zawrzeć przed notariuszem warunkową umowę sprzedaży, który zwróci się następnie z zapytaniem do starosty, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. W przeciwnym razie może się okazać, że umowa nie została skutecznie zawarta i nie doszło do przejścia prawa własności na kupującego. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez starostę zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Dopiero po upływie tego terminu lub otrzymaniu odpowiedzi negatywnej, strony będą mogły zawrzeć umowę przenoszącą własność. Oczywiście nie można wykluczyć, że w określonych przypadkach starosta będzie chciał skorzystać z przysługującego mu uprawnienia. Odrębną kwestią jest wpływ prawa pierwokupu na rynkową wartość nieruchomości.
Występujące obecnie wątpliwości interpretacyjne dotyczące art. 217 ust. 13 P.w. mogą powodować obawy po stronie właścicieli nieruchomości dla zakładania instalacji małej retencji. Nie można jednoznacznie wykluczyć, że budowa takiej instalacji nie spowoduje powstania po stronie Skarbu Państwa ustawowego prawa pierwokupu. To z kolei może utrudnić w przyszłości zbycie takiej nieruchomości, a co najmniej wydłuż czas, w jakim sprzedaż jej będzie możliwa.
Zasygnalizować można, że właściciel nieruchomości może zwrócić się do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej o wydanie decyzji ustalającej charakter wód. Wniosek ten wymaga jednak dołączenia wymienionych w ustawie dokumentów, także załącznika graficznego. Będzie to zatem wymagało odpowiedniego zaangażowania czasu oraz środków.
